Care este atribuirea unui apartament într-o clădire nouă și posibilele riscuri?

Din motive de profit, mulți investitori imobiliari vând apartamente în faza finală a construcției, când costul locuințelor a crescut (și nu o dată) de la începutul proiectului, dar nu există apartamente rămase de la dezvoltator. Pentru a face o astfel de afacere este posibilă numai prin transferarea proprietății unui apartament într-o clădire nouă, ce înseamnă și ce nuanțe trebuie să știți pentru a vă proteja de cele mai probabile riscuri - citiți în acest articol.

Care este atribuirea drepturilor de proprietate

Înainte de a ști cât de sigur este cumpărarea de bunuri imobiliare în conformitate cu această schemă, trebuie să înțelegeți care este atribuirea unui apartament într-o clădire nouă, aspectele semnificative asociate cu acest tip de tranzacție.

Transferul de proprietate este singura modalitate prin care un acționar poate vinde un apartament într-o casă neterminată înainte de a fi pus în funcțiune. Prin urmare, este vorba de cesiune doar atunci când vânzătorul nu este un dezvoltator, ci unul fizic (deținător al acțiunilor care a cumpărat locuințe de la un dezvoltator) sau o entitate juridică (firma contractantă, investitor al organizației). Această metodă de transferare a drepturilor la un apartament este prevăzută de legea federală "Despre participarea la construcția comună". Și este posibil, din momentul înregistrării de stat a contractului de participare la construcții (DDU) până la data de livrare a casei.

Atribuirea unui apartament este o tranzacție, rezultatul căruia este transferul drepturilor de proprietate asupra spațiilor rezidențiale. Dar, din moment ce vorbim despre un apartament într-o casă în construcție, împreună cu drepturile asupra acesteia, se transferă îndatoririle investitorului imobiliar. De fapt, obiectul vânzării nu este locuința în sine, ci un acord prin care cumpărătorul poate deveni proprietar în viitor (DDU). Până în acest moment, apartamentul nu este de fapt un obiect existent, ci numai condiționat, cu date condiționale și numerotare (adresa poștală, zona exactă și numărul apartamentului devin cunoscute numai după ce casa a fost pusă în funcțiune). Transferul efectiv al apartamentului către noul proprietar se efectuează în conformitate cu actul de transfer și numai după obținerea permisiunii de punere în funcțiune.

În loc de cuvântul "cesiune" în documentele oficiale, există adesea un termen legal - cesiune. Acordul privind transferul drepturilor și obligațiilor în cadrul DDU este supus înregistrării de stat.

Important! Nerespectarea uneia dintre condițiile relevante din punct de vedere legal poate duce la recunoașterea nevalidității tranzacției.

Tipurile de cesiune

Tranzacțiile de cesiune sunt împărțite în două tipuri, în funcție de faptul că vânzătorul este o persoană fizică sau o organizație (entitate juridică).

1. În primul caz, cel mai adesea vorbim despre obținerea unui avantaj datorită diferenței dintre prețurile la etapa excavării și în faza finală a construcției (cu câteva luni înainte de a pune casa). De asemenea, vânzătorul este condus de dorința de a evita plata impozitului. În timp ce co-investitorul nu devine proprietar, el este obligat să plătească impozitul pe venitul din vânzarea unui apartament (PIT), dar în același timp salvează o parte substanțială (impozitul nu va fi calculat pe valoarea cadastrală și, prin urmare, fără o creștere cu un factor de 0,7). Dar, prin înregistrarea unei proprietăți, proprietarul este obligat să plătească un impozit de 13% din costul vânzării (dacă deține apartamentul pentru mai puțin de cinci ani). Ce riscuri pot apărea atunci când se transferă drepturi de la un acționar la altul?

Atunci când se încheie un contract de cesiune, acționarul modifică actualul PSD. În același timp, noul acționar trebuie să convină asupra condițiilor dezvoltatorului, care au fost convenite cu participantul anterior la construcția comună. Nu mai este posibilă modificarea DDU. Dar acesta este plusul. Toate obligațiile dezvoltatorului rămân aceleași - noul deținător de dobândă va primi apartamentul specificat la prețul convenit și în termenul stabilit.

2. În cel de-al doilea caz, dacă drepturile și obligațiile din DDU sunt transferate persoanei juridice, procedura de procesare a tranzacției nu este prea diferită de versiunea anterioară. Singura cerință pentru o organizație este că decontarea cu dezvoltatorul trebuie să se facă într-o formă fără numerar și numai după înregistrarea de stat a DDU.

Atitudinile dezvoltatorilor față de atribuirea și coordonarea

În conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse (și anume Legea federală nr. 214), nu este necesar să se convină asupra tranzacției dacă prețul contractului de cesiune este plătit integral . În cazul în care plata se face numai parțial, consimțământul dezvoltatorului este o condiție prealabilă pentru transferul drepturilor asupra apartamentului. Aceasta este o regulă generală de la care există excepții. În cazul în care dezvoltatorul în DDU prescris o cerință directă: "cesiunea drepturilor fără consimțământul dezvoltatorului este imposibilă" - atunci titularul de capital este obligat să respecte termenii contractului, în conformitate cu care a semnat semnătura.

Nu toți dezvoltatorii salută tranzacțiile de atribuire a drepturilor. Unii pur și simplu înregistrează în DDU necesitatea de a conveni asupra tranzacției de atribuire. Alții preferă să beneficieze de prestații: percepe o taxă pentru posibilitatea de a transfera creanțe unei alte persoane în valoare de 1-15% din valoarea apartamentului.Cine tocmai ar trebui să suporte aceste costuri nu este clar enunțat în legislație, totul depinde de un acord între părți. Cel mai adesea, aceste costuri sunt acoperite de primul acționar, care a fost de acord cu termenii dezvoltatorului. Cu toate acestea, în practică, vânzătorul adesea supraestimează prețul apartamentului pentru a compensa diferența.

Și încă alții prescriu în DDU o interdicție directă privind executarea acestei tranzacții. Care, apropo, nu este în întregime legală și poate fi contestată în instanță (dacă practica a demonstrat mai devreme lipsa de sens a unor astfel de apeluri de către investitorii imobiliari, acum există o tendință pozitivă - judecătorii iau din ce în ce mai mult partea participantului în construcții comune).

Important! Chiar dacă nu există o clauză privind interzicerea sau aprobarea obligatorie în DDU, părțile sunt obligate să notifice dezvoltatorul despre schimbarea acționarului.

Riscuri la alocarea

Pentru a înțelege dacă există "capcane" în afacere, trebuie să cunoașteți motivele care conduc vânzătorul. În cazul transferului drepturilor unui apartament într-o casă în construcție, totul este foarte clar și ușor de înțeles. Vânzătorul dorește să obțină profit și să evite impozitele. Și nu contează cine acționează ca acționar - proprietar sau organizație privată.

În acest caz, probabilitatea de a întâlni fraude nu este exclusă. Pentru a evita riscurile (pierderi de bani și locuințe), merită să verificați:

Primele trei puncte sunt asociate cu riscul construcției neterminate: vânzătorul poate mișca dorința de a scăpa de un astfel de obiect fără a pierde bani . Un semn clar de construcție "înghețată", când 70% - 80% din apartamente vândute, într-o anumită casă, sunt oferite în baza contractului de cesiune, iar lucrările de construcție pe obiect se finalizează cu doar 20-40%.

Ultimele două sunt asociate cu riscul de a pierde toate investițiile sau cu riscul unor cheltuieli neprevăzute. În cazul în care titularul de acțiuni anterior nu a plătit integral sau nu a plătit deloc, obligația de plată va fi plasată pe noul participant la construcția comună (chiar dacă a plătit deja în totalitate vânzătorului).

După cum arată practica, există, de asemenea, cazuri frecvente atunci când vânzătorii încearcă să trișeze prin oferirea de drepturi de transfer în cadrul unei DDU preliminare. Un astfel de acord nu este obligatoriu din punct de vedere juridic, pentru că nici măcar nu este înregistrat în regaliae. Astfel de acțiuni frauduloase sunt adesea însoțite de vânzări duble și întotdeauna se termină cu o pierdere de bani și de locuințe pentru cumpărătorul înșelat.

Ipoteca: procedură

O tranzacție simplă, deși incomprehensibilă la prima vedere, este complicată atunci când plata se face în detrimentul fondurilor ipotecare. Luați în considerare trei situații și proceduri diferite în fiecare dintre acestea.

1. Vânzătorul a cumpărat un apartament în detrimentul fondurilor ipotecare. Principala întrebare este cum să transferați drepturile de proprietate imobiliară în cazul în care o bancă a impus o taxă?

Dacă vânzătorul a cumpărat un apartament ipotecar, tranzacția de cesiune va fi posibilă numai după ce datoria a fost integral rambursată. Aveți posibilitatea să rambursați împrumutul în detrimentul cumpărătorului în mai multe etape (dar numai cu condiția ca cumpărătorul să aibă numerar):

• vânzătorul și cumpărătorul trebuie să întocmească un contract de împrumut sau o chitanță (nu este înregistrată, în dublu exemplar, stocate pentru o perioadă lungă de timp, în cazul creanțelor) și numai după aceea efectuați transferul de bani pentru a rambursa împrumutul și a elimina "povara";
• înregistrarea tranzacției în baza contractului de cesiune de drepturi.

2. Cumpărătorul dobândește un apartament într-o ipotecă - cum să faci o afacere și să reduci costurile?

Un împrumut pentru un obiect gata de livrare și realizat prin cesiune de drepturi nu este acordat la toate băncile și pentru un procent destul de mare (nu la etapa inițială construcții - în loc de 9,5% pe an - 11-13%). În legătură cu această circumstanță, cumpărătorul are dreptul să solicite vânzătorului o reducere substanțială. Dacă nu există atât de mulți oameni care doresc să cumpere un apartament în baza contractului de atribuire, cealaltă parte va trebui să le îndeplinească la jumătatea drumului.

Pentru a obține un împrumut, banca deschide un cont special pentru client, la care împrumutatul este obligat să depună o plată în avans. De asemenea, există fonduri de credit. Procedura se încheie prin transferarea întregii sume către contul vânzătorului, care se efectuează numai după înregistrarea de către stat a contractului de cesiune (în registru).

3. Ambele părți fac o achiziție în detrimentul fondurilor ipotecare.

În cazul în care doi "ipoteci" acționează ca părți la tranzacție, este posibil să se transfere drepturile în cazul în care primul acționar primește consimțământul băncii sale de creditare. Bineînțeles, tranzacția privind atribuirea drepturilor de locuință este complexă și necesită respectarea unor nuanțe juridice, precum și o atenție maximă și precauție atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului. Dar acum știți cum să evitați riscurile cele mai probabile și să încheiați un contract. Nu uitați de riscurile standard asociate cu orice tranzacție imobiliară (creanțe ale terților, rude, vânzări de către un vânzător incapabil, un mandatar, care nu are dreptul să vândă un obiect etc.).